Türkiye genelinde ailelerden intikal eden gayrimenkullerin paylaşım süreçlerinde yaşanan uyuşmazlıklar ve satış aşamasındaki hak kayıpları artık sona eriyor. İcra ve İflas Kanunu'nda yapılan son mevzuat değişikliği ile miras kalan ev, arsa ve tarlaların ortaklığın giderilmesi davaları yoluyla satışına yönelik tüm kurallar yenilendi. Yürürlüğe giren 7589 sayılı kanun düzenlemesi, aile mülklerinin yabancı kişilerin eline geçmesini zorlaştırırken, değerinin çok altında fiyatlara satılmasının da önüne geçmeyi hedefliyor.

Hukuk uzmanları, yeni sistemin hem mirasçılar arasındaki hak dengesini gözettiğini hem de dava süreçlerini uzatan kötü niyetli girişimleri engellediğini belirtiyor. Taşınmazların üzerindeki hisse paylarının paraya çevrilmesi aşamasında uygulanan eski yöntemlerin yerini alan bu yeni dönem, özellikle tapu sahibi vatandaşlar açısından büyük önem taşıyor. Yenilikler sayesinde miras kalan taşınmazların devir işlemleri daha şeffaf ve adil bir yapıya kavuşturuluyor.

Yeni yasal çerçevenin getirdiği en radikal yeniliklerden biri, ihale süreçlerindeki katılımcı profiline yönelik yapılan sınırlama oldu. Eski mevzuat uyarınca açılan ortaklığın giderilmesi davalarında düzenlenen açık artırmalara dışarıdan her isteyen üçüncü şahıs katılım sağlayabiliyordu. Bu durum, aile büyüklerinden kalan gayrimenkullerin yabancı kişilerin eline geçmesine imkan tanıyordu. Yeni uygulama ile taşınmaz için düzenlenecek birinci açık artırma oturumuna yalnızca kanuni mirasçılar dahil olabilecek ve dışarıdan hiçbir üçüncü şahıs teklif sunamayacak.

Söz konusu ayrıcalıklı ihale hakkından yararlanabilmek için yasada kritik bir temel koşul öngörülüyor. Gayrimenkul üzerinde mirasçılar dışında önceden pay sahibi olmuş herhangi bir dış şahsın hissesinin bulunmaması şartı aranıyor. Eğer geçmiş dönemlerde taşınmazın bir kısmı aile dışından bir kişiye devredilmişse, bu özel kapalı ihale mekanizması işletilemiyor. Bu tür durumlarda satış süreci doğrudan genel kurallara tabi tutularak herkese açık bir ihale şeklinde gerçekleştirilmek zorunda kalıyor.

Miras davalarında uzun yıllardır mağduriyet yaratan bir diğer konu ise gayrimenkullere biçilen muhammen bedellerin çok altında satış yapılmasıydı. Eski sistemde belirlenen piyasa değerinin %50'si oranındaki bir rakam üzerinden ihaleler açılıyor, bu durum mülklerin hak ettiğinden çok daha düşük tutarlara el değiştirmesine neden oluyordu. Yeni düzenleme doğrultusunda, sadece hissedarların katılabildiği ilk ihale oturumunda açılış fiyatı doğrudan mülkün belirlenen %100 gerçek değeri üzerinden başlatılacak. Bu yöntemle, aile mülklerinin değer kaybetmesi ve mirasçıların finansal zarara uğraması engelleniyor. Örneğin, bilirkişi heyeti tarafından 10.000.000 TL değer tespiti yapılan bir konut veya arazi, eski uygulamadaki gibi 5.000.000 TL bedelle ihaleye çıkarılmayacak. Taşınmazı bünyesine katmak isteyen mirasçının açılış aşamasında doğrudan 10.000.000 TL tutarındaki bedeli gözden çıkarması gerekecek ve bu sayede mülkün ucuza kapatılması tamamen engellenecek.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan ve diğer mirasçıları zor durumda bırakan manipülatif davranışlara karşı da sert tedbirler devreye girdi. Taşınmazı bedel ödemeden kullanmaya devam etmek isteyen bazı paydaşlar, açık artırma sırasında teklifleri yapay şekilde yükselterek ihaleyi kazanıyor, sonrasında ise gerekli ödemeyi yapmayarak ihale sürecinin iptal edilmesine yol açıyordu. Bu tür taktiklerle satış sürecinin defalarca başa dönmesi sağlanıyor ve diğer hak sahiplerinin paylarını alması yıllarca engelleniyordu. Eski mevzuatta yüksek hisse oranına sahip mirasçılara sağlanan teminat muafiyeti de bu olumsuz durumun yaşanmasında etkili oluyordu.

Yasa koyucu tarafından getirilen yeni şartlar çerçevesinde artık hiçbir mirasçıya ayrıcalık tanınmıyor. Satışa sunulan taşınmazın belirlenen toplam değerinin en az %10'u oranında nakit veya teminat mektubu yatırmayan hiç kimse ihale salonuna alınmıyor. Bu sayede ödeme niyeti olmayan hissedarların süreci kasten tıkaması ve artırmayı sabote etmesi hukuki olarak imkansız hale getiriliyor.

İcra ve İflas Kanunu bünyesinde 31 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla resmen uygulanmaya başlanan 7589 sayılı yasal düzenleme, mülkiyet hakkının korunmasında yeni bir milat olarak değerlendiriliyor. Aile içinde uzun yıllar süren ve akrabalık ilişkilerine zarar veren gayrimenkul anlaşmazlıkları, bu net ve koruyucu kurallar sayesinde daha hızlı bir çözüme kavuşturuluyor. Yasanın getirdiği bu şeffaf yapı, hem taşınmazların gerçek piyasa şartlarında değerlendirilmesini sağlıyor hem de ihalelerde yaşanabilecek muhtemel suistimallerin tamamen önüne geçiyor.

Yapılan yasal değişiklikler, Türk hukuk sisteminde ortaklığın giderilmesi davalarının yürütülüş biçimini köklü bir değişime uğratıyor. Tapu sahiplerinin ve miras hakkı bulunan vatandaşların yeni süreçte hak kaybı yaşamamaları adına belirlenen teminat ve başvuru şartlarına eksiksiz uymaları önem arz ediyor. Aile mirası taşınmazların üçüncü kişilere ucuza gitmesini engelleyen ve gerçek değerinde kalmasını sağlayan bu yeni dönem, gayrimenkul hukuku alanındaki en önemli adımlardan biri olarak öne çıkıyor.